Jenis kegiatan penilaian nilai

Biaya - salah satu karakteristik kunci dari objek transaksi sipil. Apa gejalanya? Bagaimana biaya diklasifikasikan? Apa tujuan dalam bisnis atau dalam makelar sebenarnya menghitung angka-angka dan dengan metode apa?

Apakah "biaya" dan "evaluasi"

Sebelum menjelajahi jenis biaya dan alasan terkait untuk klasifikasinya, untuk menentukan yang diwakilinya. Kriteria yang akan memungkinkan dia untuk memberikan respon tegas, dalam lingkungan ekonomi global dan Rusia cukup. Di antara yang paling populer adalah: nilai - adalah jumlah uang yang ditetapkan sebagai syarat transaksi dalam proses interaksi subyek hubungan sipil dalam perkiraan waktu pengalihan hak milik atau mekanisme lain untuk menggunakan objek. Pada gilirannya, istilah "evaluasi" dikaitkan dengan mekanisme penentuan jumlah tersebut.

mengevaluasi aspek

Benda-benda evaluasi mungkin real estat, jasa, transportasi, barang rumah tangga, kekayaan intelektual - semua yang disediakan oleh hukum perdata sebagai subjek mungkin untuk transaksi yang melibatkan perorangan dan badan hukum. Prosedur terkait dengan definisi nilai moneter, yang mentransfer dari satu hal ke yang lain adalah dasar hukum untuk transfer hak milik, itu dilakukan dengan metode yang diakui oleh kedua belah pihak. Mereka mungkin juga menawarkan pihak ketiga, tetapi dengan perjanjian dengan pihak utama dalam transaksi.

jenis tertentu dari nilai barang, properti atau jasa dapat ditentukan, tergantung pada sifat hubungan, atas permintaan pihak atau karena persyaratan hukum. Misalnya, dalam real estate transaksi jalan lain untuk jasa penilai, dalam banyak kasus, yang diperlukan untuk pendaftaran hak milik.

Pendekatan yang digunakan dalam menilai

Evaluasi, serta, misalnya, menentukan jenis nilai, dapat dilakukan dalam rangka pendekatan yang berbeda. Praktek bisnis Rusia telah mengembangkan tiga dasar: pendapatan, komparatif dan biaya. Pertimbangkan esensi mereka.

Model pendapatan meliputi keterlibatan teknik yang didasarkan pada perhitungan hasil yang diharapkan dari kemungkinan penggunaan pemilik baru dari objek evaluasi - misalnya, sewa. Model Perbandingan melibatkan studi tentang angka, karakteristik jenis nilai properti dari beberapa objek dengan orang-orang dari lainnya, sangat mirip dalam karakteristik awal. Misalnya penilai untuk menentukan tingkat uang yang sesuai untuk apartemen, sebagai suatu peraturan, mempelajari tawaran yang ada di pasar. Sebagai bagian dari biaya-model yang menghitung biaya mungkin yang diperlukan dari sudut pandang menjaga fasilitas dalam keadaan fungsional yang tepat. Jika, misalnya, seseorang membeli traktor, kemudian menyewa mereka untuk penilai harus menentukan nilai ini jenis transportasi, memperhitungkan biaya potensial yang terkait dengan perbaikan peralatan.

Hasil penilaian tersebut

Setelah nilai dari jenis properti dianalisis, dan rating yang sesuai diberikan, hasilnya dapat dioperasikan sebagai panduan untuk menentukan harga akhir transaksi. Atau untuk tujuan lain - misalnya, dalam kontrak asuransi, kredit, penjualan saham, dll Pertimbangkan apa yang membedakan jenis nilai dalam penilaian berbagai objek oleh para ahli Rusia ... Dan bagaimana bisa informasi yang relevan digunakan dalam praktek.

penggolongan biaya

Apa jenis biaya obyek evaluasi terisolasi ahli modern? Kriteria klasifikasi di sini cukup banyak. Pertimbangkan salah satu yang paling umum di antara model ekonom Rusia.

Itu hadir, khususnya, nilai pasar. Ini adalah harga, nilai yang tetap pada saat penilaian objek, asalkan diharapkan untuk menjual di segmen kompetitif. Yaitu kondisi wajib menentukan nilai yang benar - ketersediaan informasi publik pada prinsip-prinsip harga barang, tidak adanya faktor eksternal yang signifikan (peraturan) yang mempengaruhi harga.

Ada dalam model ini nilai investasi. indikator yang diidentifikasi untuk tujuan memberikan informasi kepada alamat orang yang tertarik berinvestasi dalam suatu objek. Dalam beberapa kasus, nilai investasi mungkin bertepatan dengan pasar. Tapi ini tidak selalu terjadi. Kadang-kadang pada saat yang sama sebagai investasi dihitung dan nilai likuidasi objek. Nilainya mengungkapkan kemungkinan ukuran pendapatan yang mungkin pada penjualan kembali objek transaksi.

Ada nilai kadaster. Tujuan dari pembentukan nya - masuk obyek dalam keadaan atau cabang tertentu mendaftar dan kemudian menggunakan laporan informasi yang relevan. Sebagai aturan, dalam hal ini kita berbicara tentang perhitungan pajak. nilai kadaster biasanya lebih rendah dari pasar, jika kita berbicara tentang real estate, atau sekitar sama dengan itu.

Ada juga hal seperti biaya asuransi. Ini melibatkan perhitungan nilai kontrak pembayaran asuransi. Dalam beberapa kasus, pada saat yang sama itu juga dihitung, dan biaya penggantian objek. Hal ini terjadi, misalnya, jika kesepakatan yang sesuai dengan perusahaan asuransi mengasumsikan tidak ada kompensasi moneter, dan untuk membawa objek ke keadaan fungsional semula pada kerusakan atau kegagalan.

Dengan demikian, kami menguji 4 jenis nilai yang paling umum di sekolah ekonomi Rusia, serta beberapa melengkapi mereka. Daftar ini tentu tidak lengkap. Ada bentuk khusus dari nilai pasar, serta investasi, atau tanah, tentang karakteristik objek status alternatif hukum yang berbeda. Kita sekarang beralih ke studi tentang esensi objek dalam kaitannya dengan mana parameter yang relevan dihitung dalam aspek signifikansi praktis.

Penilaian bisnis

Tentu saja, jenis tertentu dari objek, yang harganya ditentukan, sangat banyak. Di antara yang paling sering ditemui dalam praktek bisnis Rusia - itu adalah bisnis dan real estat. Dalam kasus pertama, perkiraan aset agregat dari perusahaan, prinsip-prinsip manajemen dan kegiatan yang menghasilkan pendapatan. Sebelum jenis menjelajahi dari nilai perusahaan akan berguna untuk menentukan tujuan yang dihadapi subjek evaluasi yang tepat.

Mengapa menentukan parameter biaya untuk bisnis? Opsi pertama di sini - prospek untuk penjualan perusahaan. Pemilik perusahaan dapat memutuskan untuk melakukan sesuatu yang lain, tapi yang paling menguntungkan untuk lulus saat ini di tangan pemilik lain. Juga, estimasi bisnis dapat dilakukan untuk meningkatkan kualitas manajemen perusahaan, mengidentifikasi kemungkinan kekurangan dalam pengelolaan sistem. Pilihan lain - untuk menarik perhatian investor dalam kasus modal kerja tidak cukup, atau perusahaan bertugas untuk memperluas pasar, sehingga ada kebutuhan untuk dana tambahan. valuasi bisnis dapat dilakukan ketika Anda membuat pinjaman - biasanya berfungsi sebagai referensi untuk pengambilan keputusan di bawah bank penerbit pinjaman.

Biaya penilaian bisnis

Apa jenis biaya yang digunakan ketika mengevaluasi perusahaan? Apa prinsip-prinsip yang paling sering digunakan? Jenis utama dari nilai yang berlaku untuk valuasi bisnis - pasar dan investasi. Menurut beberapa ahli, mempertimbangkan kemungkinan membeli perusahaan, mitra disarankan untuk fokus pada arah yang kedua dalam analisis perspektif yang relevan. Sejak khas "pasar" harga untuk bisnis - angka tidak selalu berbicara tentang potensi pengembangan perusahaan adalah unik. Tetapi jika itu adalah untuk mengungkapkan persis itu, prinsip-prinsip kunci untuk menghitung angka-angka yang diinginkan dapat didasarkan:

- pada perbandingan indikator yang tersedia dengan mereka yang merupakan ciri khas dari pelaku pasar lainnya;

- untuk mempelajari keunggulan kompetitif bisnis;

- pada ahli visi subjektif, evaluator;

- untuk mempelajari pengaruh faktor eksternal.

Ketika datang untuk menentukan biaya investasi bisnis, mereka dapat menerapkan prinsip yang sama, tetapi di samping itu juga diperbolehkan untuk menggunakan sejumlah lainnya:

- pemodelan perilaku entitas yang terlibat dalam bisnis (mempengaruhi faktor);

- Perhitungan profitabilitas (peningkatan nilai pasar dari waktu ke waktu).

Spesifik nilai indikator dapat memenuhi calon pembeli bisnis atau investor, tergantung pada apa yang perkiraan ukuran investasi dalam bisnis dan apa yang prospek untuk pengembalian. Dalam banyak kasus, investasi mungkin asal kredit. Besarnya keuntungan yang mungkin tidak hanya harus berbeda dari nol, tetapi juga untuk menjamin pembayaran bunga ke bank. panduan tambahan dalam pengambilan keputusan oleh investor, tidak menghitung indikator yang mencerminkan nilai pasar dari bisnis dan investasi dapat:

- calon ketahanan bisnis (kemampuan untuk menghasilkan pendapatan untuk waktu yang lama);

- menghubungkan periode payback dengan bisnis yang kompetitif (mungkin untuk investor untuk berinvestasi di perusahaan lain, dan pembeli - untuk membeli itu itu);

- tingkat kepercayaan antara mitra.

Kriteria ini bisa sangat subjektif. Oleh karena itu, praktek bisnis dan nilai pasar dari bisnis investasi - parameter, meskipun penting, tetapi tidak selalu berhubungan dengan tombol angka.

mungkin faktor lain - biaya jenis pekerjaan yang berhubungan dengan penilaian bisnis untuk investasi atau pembelian mungkin. Jika survei perusahaan bisa disertai dengan investasi yang signifikan yang tidak melibatkan keuntungan nyata (misalnya, akses ke ahli eksternal, auditor dan analis), ada kemungkinan bahwa investor atau calon pembeli bisnis akan memilih untuk tidak berurusan dengan perusahaan tertentu.

evaluasi real estate

Ini akan berguna untuk mempelajari apa apa jenis nilai properti, dan yang diimplementasikan pendekatan dalam evaluasi itu. Tapi pertama - seperti dalam kasus bisnis - mendefinisikan tujuan dikejar oleh anggota transaksi-hukum sipil dari jenis yang sesuai. Kebutuhan untuk memeriksa jenis nilai real estate dan mencari jasa penilai, ada syarat utama berikut:

- menjadi pembelian dan penjualan apartemen, kantor, bangunan lain atau tempat;

- diperkirakan aset perusahaan;

- ditentukan oleh ukuran basis pajak dalam aspek biaya properti.

Tentu saja, dalam prakteknya, alasan untuk pelaksanaan penilaian real estat bisa lebih. Sebagai contoh, dalam beberapa kasus perlu untuk menentukan jenis perkiraan biaya, selain prosedur dasar. Atau - alternatif - untuk mengevaluasi properti untuk tujuan transmisi bawah kebutuhan negara.

Biaya penilaian real estat

Di atas kami mencatat bahwa jenis utama dari nilai perusahaan - pasar dan investasi. Berkenaan dengan real estate parameter yang sama, tetapi sebagai aturan, selain ada sejumlah beberapa dapat diselidiki. Yaitu - nilai kadaster objek dan asuransi. Dalam beberapa kasus, hal ini juga ditentukan oleh likuidasi. Terutama untuk menentukan nilai pasar investasi dan telah kita bahas di atas. Dalam kasus prinsip-prinsip umum real estate dan metodologi dalam bentuk mereka umumnya serupa dengan yang diterapkan dalam menilai sebuah bisnis. Hanya mereka dimanfaatkan dengan kemampuan beradaptasi yang lebih besar untuk spesifik dari pasar yang relevan, "kompetisi" diganti dengan "negara" (tingkat perbaikan, bahan finishing dan kualitas, dll ...), "Margin" - diharapkan "meningkatnya biaya" tersebut.

Kita sekarang mempelajari bagaimana perhitungan dilakukan untuk nomor kadaster, asuransi dan nilai likuidasi. Semua dari mereka memiliki beberapa fitur khusus. Setiap jenis menentukan biaya ini ditandai dengan fitur dalam aspek metode evaluasi. Mari kita memeriksa mereka.

Ketika datang ke nilai kadaster properti, penilai mengambil sebagai dasar metodologi tercermin dalam sumber-sumber legislatif yang relevan, Kementerian rekomendasi Keuangan dan instansi lain yang bertanggung jawab untuk penggunaan praktis data yang relevan pada perumahan. Dalam beberapa kasus, dapat dipanggil sebagai kriteria khusus untuk menentukan nilai pasar properti. Dapat mempelajari berbagai dokumen teknis.

Jika tugas ini adalah untuk menentukan nilai asuransi properti, dalam hal ini, sebagai suatu peraturan, penilai dipandu terutama oleh metode pasar, tapi disesuaikan dengan konten yang sebenarnya dari transaksi penjualan. Misalnya, jika seseorang membeli sebuah apartemen di hipotek, hanya jumlah pinjaman dapat dimasukkan dalam nilai asuransi. Dalam hal ini, kerangka yang tepat untuk perhitungan jumlah kontrak dengan perusahaan asuransi mungkin lebih rendah daripada jika dasar telah diambil dalam keadaan murni nilai pasar apartemen.

Mortgage - contoh dari segmen pasar mana praktis yang signifikan untuk mata pelajaran transaksi hukum perdata dapat menjadi nilai likuidasi objek. Jika, misalnya, perorangan atau organisasi tidak akan dapat memenuhi persyaratan pembayaran pinjaman, bank cenderung untuk mengambil keputusan tentang penjualan properti yang terletak di janji. Bahkan sebelum penandatanganan transaksi pada pendaftaran pinjaman lembaga keuangan mungkin ingin menganalisis prospek melikuidasi bagian dari proyek.

Catatan, bagaimanapun, bahwa beberapa ahli menganggap tidak pantas untuk menggunakan istilah "nilai sisa" dalam kaitannya dengan transaksi real estate bekerja sama dengan bank. Fakta bahwa default kontrak hipotek tidak selalu berarti sebuah apartemen transisi dalam kepemilikan bank - itu hanya langkah sementara pinjaman. Sementara nilai jual kembali murni melibatkan perhitungan harga di mana pemilik objek (misalnya, bisnis) akan dapat menjual properti mereka (misalnya, karena kebangkrutan perusahaan). Oleh karena itu, untuk menggunakan istilah tersebut, dalam kaitannya dengan real estate, dengan hati-hati.

Biaya - konstan?

Banyak ekonom modern percaya bahwa ada. Kecuali, tentu saja, berbicara tentang ekonomi pasar di mana ada tempat mekanisme pembentukan harga bebas, berdasarkan penawaran dan permintaan. Terlepas dari apa jenis nilai barang diselidiki, setiap satu dari mereka - adalah nilai kasual, landmark perkiraan yang dapat memasuki bagian dari transaksi pada suatu waktu. Ada, tentu saja, industri, di mana volatilitas dari indikator yang relevan minimal - misalnya, segmen pasar, yang didominasi oleh perintah negara. Tetapi agak pengecualian. Kemampuan untuk menavigasi lingkungan yang berubah dari nilai - salah satu keunggulan kompetitif yang paling penting dari setiap bisnis modern.