Penjualan tanah pertanian. kontrak penjualan sampel

Tanah cocok untuk budidaya makanan yang dibutuhkan dalam hal budaya, dianggap sasaran strategis di semua negara. Di Rusia, yang meskipun dianggap sebagai bagian yang lebih besar dari wilayahnya "zona pertanian berisiko", cocok untuk lahan pertanian dalam kelimpahan, dan karena setiap sumber yang berguna, mereka berada di bawah pengawasan negara.

Lahan untuk pertanian sebagai subjek transaksi

Selama perestroika, ketika ada hampir perubahan lengkap dari kerangka hukum di negara ini, negara telah kehilangan statusnya sebagai satu-satunya pemilik tanah. Diadopsi 1991/04/25, Kode Tanah RSFSR dan amandemen Undang-Undang Dasar 1978 individu untuk memiliki jumlah yang tidak terbatas situs untuk kebutuhan yang berbeda. Dengan demikian didirikan moratorium penjualan tanah pertanian untuk jangka waktu 10 tahun, dalam kasus penerimaan bebas, dan 5 tahun dari tanggal pembelian untuk biaya.

Namun, dengan adopsi pada tahun 1993 Undang-Undang Dasar semua pembatasan dicabut, dan situs telah menjadi peserta penuh dalam omset sipil.

Kode Tanah Federasi Rusia (RF LC) dalam Pasal 11.1 mendefinisikan wilayah sebagai bagian dari luas permukaan bumi, batas-batas yang ditetapkan dan terdaftar dalam hukum tertentu. Juga, mereka tidak bergerak, dibagi, non-konsumsi, hal dipindahtangankan yang memiliki fitur tertentu dalam bentuk status hukum (kategori), yang diatur tergantung pada tujuan tanah.

Di antara mereka yang terdaftar dalam hukum kategori tanah yang digunakan untuk kebutuhan produksi pertanian, berada di tempat pertama, karena pentingnya mereka khusus untuk negara. Dalam Bagian 1 Pasal 77 dari RF LC ini termasuk item berikut:

• Area terletak di luar pemukiman dan ditujukan untuk kegiatan pertanian - (. Peternakan, penyimpanan biji-bijian dan sebagainya) menanam tanaman, ternak, jerami, serta untuk penempatan fasilitas yang relevan.
• Daerah di mana Anda dapat terlibat dalam pertanian tetapi dalam kategori lainnya - lahan pemukiman dan non-hutan dana hutan.

Semua item yang dijelaskan dalam komposisi yang heterogen, dan dimaksudkan untuk dijual berikut jenis mereka mungkin termasuk:

Bagian dari lahan pertanian

lahan pertanian daerah yang memiliki prioritas dalam penggunaan untuk produksi pertanian	lahan non-pertanian daerah dengan benda-benda "tambahan"
tanah yang subur (wilayah untuk menanam tanaman)	jalan internal yang
Abadi tanaman pangan perkebunan (kebun, kebun-kebun anggur, dll).	tanaman hutan untuk melindungi terhadap sebagian efek berbahaya (api, angin panas dan sebagainya.)
Deposito - bumi, yang sebelumnya digunakan sebagai lapangan dibajak, tetapi meninggalkan saat istirahat untuk memulihkan sifat subur	Tanah untuk bangunan permanen atau musiman, struktur dan peralatan, yang dimaksudkan untuk penyimpanan dan pengolahan produk pertanian
pemotongan rumput kering	benda air - waduk alami atau sintetis ditutup (kolam, cut air karir)
	Komunikasi, termasuk reklamasi

Terlepas dari komposisi dan proporsi tanah, penjualan mereka akan tunduk pada peraturan khusus, tertentu RF Kode Tanah dan UU Federal № 101-FZ (selanjutnya - UU omset). Namun, ada beberapa fitur dari penjualan dan pembelian lahan pertanian dengan masuknya signifikan dari tanah tambahan. Secara khusus, komposisi mereka, kondisi kejadian dan penggunaan lebih lanjut harus disertakan dalam teks perjanjian.

Pembatasan penjualan tanah

daerah sirkulasi Sipil dilakukan dengan mempertimbangkan pembatasan yang diberlakukan oleh sipil, Kode Tanah dan hukum lainnya. Di bawah mereka memahami kondisi, larangan yang membatasi pemilik pada saat keterasingan dari properti (keenakan, hipotek, manajemen kepercayaan, sewa, dll).

Menurut norma-norma UU omset, pembelian dan penjualan tanah pertanian memiliki keterbatasan berikut:

1. Banyak yang tidak ditransfer ke kepemilikan asing (individu atau perusahaan), orang tanpa kewarganegaraan, serta perusahaan-perusahaan Rusia, jika saham modal dasar mereka dari kepemilikan asing lebih dari 50%.
2. Daerah yang tidak bisa dijual dengan perubahan berikutnya dari kategori (tujuan). Dalam hal ini, setelah transaksi diperbolehkan untuk mengubah penggunaan diperbolehkan tanah. Misalnya, area untuk memotong dapat dikonversi menjadi padang rumput.
3. Menurut Pasal 4 dari belakang, yang dimiliki oleh satu entitas (orang atau bisnis) dapat didefinisikan hanya daerah - dari 10 hingga 100% dari jumlah total daerah di perbatasan kota. Lebih keterbatasan tertentu yang ditetapkan peraturan daerah.

HMETD untuk membeli tanah

Pasal 8 Undang-Undang mendefinisikan kendala utama untuk sirkulasi bebas dari tanah - prioritas daerah untuk pembelian tanah ketika itu dijual. Mengingat pentingnya strategis daerah dan makanan, keterbatasan pesanan khusus dari keterasingan, cukup cukup.

Inti dari HMETD adalah bahwa penjual dengan maksud untuk masuk ke dalam kontrak masa depan situs penjualan, berkewajiban secara tertulis untuk memberikan informasi berikut:

• nilai tanah dan kehidupan permukiman antara para pihak (tidak lebih dari 90 hari);
• daerah objek dan q hektar. meter;
• Lokasi (alamat) sebagian dari informasi pendaftaran kadaster;
• kadaster (bersyarat) jumlah lahan;
• informasi tentang penjual, termasuk rincian kontak.

pemberitahuan tidak perlu memasukkan informasi tentang pelanggan. hukum memerlukan notasi pada keterasingan dari kemauannya sendiri. Juga, dokumen ini tidak berarti menimbulkan kewajiban untuk menjual.

Pemberitahuan ditransmisikan ke kantor atau otoritas mengirim surat dengan daftar lampiran. Dalam catatan yang relevan dan dokumen berikut akan menjadi bukti utama dalam sengketa pengadilan pada validitas dari kontrak penjualan.

Jika badan eksekutif (departemen, kementerian, departemen) wilayah menolak untuk membeli, penjual dengan pemberitahuan yang tepat, penjualan tanah pertanian lahan harus diadakan selama 1 tahun. Tapi keputusan pembelian tanah mungkin positif. Dalam hal ini, mulai bertindak peraturan daerah Artikel menyediakan untuk prosedur khusus untuk pemberitahuan penjual (pemberitahuan, perintah atau peraturan) dan pendaftaran perjanjian jual beli berikutnya.

Sebagai contoh, penjualan tanah pertanian di wilayah Moskow atas dasar ayat 3 Pasal 10 dari Undang-undang nomor 75/2004-OZ kota 2004/12/06, yang akan diadakan dalam waktu 60 hari setelah adopsi tubuh kota pada pembebasan lahan.

Selain hak-hak daerah atau kota, undang-undang Rusia memberikan keuntungan dan lain-lain:

1. Tenant di bawah angka 8 Pasal 22 dari Kode Tanah Federasi Rusia memiliki hak untuk membeli tanah disewa dari kepemilikan negara tanah di depan semua orang lain yang tertarik.
2. Ketika pemilik kebangkrutan - Organisasi Pertanian - pemilik tanah tetangga memiliki hak pre-emsi miliknya.

Kepatuhan dengan kondisi pembelian preferensial diperlukan. Dalam kasus pelanggaran, pembelian dan penjualan tanah pertanian tidak dapat berlangsung atau tidak berlaku di pengadilan.

Tawaran untuk penjualan tanah: sampel

Norma-norma artikel № 101-FZ dikembangkan di tingkat regional, melalui penerbitan undang-undang yang terpisah. Sebagai contoh, penjualan tanah pertanian di Ivanovo diatur oleh UU № 31-OZ 8 Mei 2008 "Di belakang tanah di wilayah Ivanovo." Di daerah lain situasi di pemindahtanganan benda-benda yang termasuk dalam hukum umum sebagai bab atau bagian terpisah.

Hal yang sama berlaku sehubungan dengan pemberitahuan dari penjualan masa depan situs. Di sebagian besar wilayah, diundang untuk mengirim surat dalam bentuk bebas, menentukan dengan semua informasi yang diperlukan. Tapi di beberapa daerah dalam bentuk yang disetujui oleh badan eksekutif. Misalnya, dalam pemberitahuan Nizhny Novgorod Daerah harus mematuhi Lampiran № 1 Keputusan Pemerintah № 453-r tanggal 13 Maret 2012

Persiapan transaksi untuk porsi akuisisi

Perjanjian, sebagai fakta hukum, muncul sebagai akibat dari prosedur kesimpulan antara pihak independen (pembeli dan penjual), yaitu untuk mencapai kesepakatan tentang semua kondisi. Namun, perlu untuk menyimpulkan kesepakatan dan untuk kondisi berikut:

1. Pembentukan tanah.

Penjualan tanah pertanian hanya dapat dilakukan dalam hal situs individu tertentu, yang berarti mereka melewati proses survei (pembentukan dan konsolidasi perbatasan di tanah) dan pendaftaran kadaster sesuai dengan UU Federal № 221-FZ dari 2007/07/24

2. Pemberitahuan kekuasaan eksekutif di daerah dan / atau daerah keinginan untuk menjual tanah pada kondisi beton dan memperoleh dari mereka respon yang tepat.

3. Memperoleh persetujuan dari pihak ketiga untuk dijual, dinyatakan secara tertulis. hukum saat ini menyediakan jenis berikut mereka:

• Persetujuan dari pasangan pemilik untuk dijual (ayat 3 Pasal 35 dari Kode Keluarga).
• Persetujuan dari administrator sementara, pertemuan para kreditur atau orang yang memberikan keamanan finansial (Pasal 64, 82 dan 101 Undang-undang Federal № 127-FZ dari 2002/10/26 'Pada Kepailitan').
• Persetujuan dari pemilik (pertanian individu, pertanian) daerah tetangga jika situs yang sama adalah penjual dalam keadaan pailit pada tahap proses kebangkrutan.

Daftar di atas kondisi terbuka, sebagai kebutuhan untuk tindakan tertentu untuk kesimpulan dari kontrak penjualan tergantung pada banyak faktor, termasuk situs itu sendiri, lokasinya, pemegang hak, metode pengecualian.

Misalnya, ketika kembali penjualan tidak ada pekerjaan survei diperlukan, sebagai subjek kontrak itu sudah mengenakan akuntansi yang sesuai. Pemberitahuan otoritas niat untuk menjual hanya diperlukan jika penjual adalah individu swasta.

kondisi penting

Ketentuan Pasal 432 dari Kode Sipil (Civil Code), itu ditentukan bahwa sebelum kesimpulan sebenarnya dari transaksi dan transfer properti dan uang para pihak harus setuju dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Subjek kontrak - keterangan lengkap tentang tanah untuk membedakannya dari orang lain. Praktek ini telah mengembangkan seperangkat informasi yang harus ditentukan dalam kontrak:

• nomor kadaster;
• alamat (lokasi);
• hektar atau persegi. meter;
• kategori dan memungkinkan penggunaan.

2. Harga tanah diambil alih - ekspresi material kewajiban membayar penjual sesuai dengan persyaratan mereka dari kontrak penjualan. Hal ini dapat ditetapkan sebagai untuk seluruh wilayah secara keseluruhan, dan per satuan luas. Para pihak bebas memilih ukuran harga, tapi tidak dapat mengubahnya sewenang-wenang.

Dengan tidak adanya wilayah penjualan kondisi kontrak tersebut tidak akan ditandatangani, tetapi sangat disposisi properti di orang lain tidak akan terjadi.

Hak dan kewajiban penjual plot tanah

Tanah untuk dijual lahan pertanian berarti tidak hanya definisi objek dan harga, tetapi juga peraturan lengkap dari tindakan dari pihak-pihak (penjual dan pembeli) pada transfer, penerimaan dan pembayaran properti, serta dokumen pendaftaran berikutnya di Rosreestra.

Hak dan kewajiban pemilik ditentukan dalam undang-undang yang berlaku dari Federasi Rusia, dan adalah sebagai berikut:

1. Tugas dan hak-hak Penjual.

1.1. Menyediakan semua informasi yang tersedia tentang beban (pembatasan) porsi, kualitas dan prospek untuk digunakan. Informasi ini:

• izin untuk melakukan jenis tertentu pertanian (kebun-kebun anggur, perangkat, pembuatan obyek, dll);
• kehadiran stasiun tetangga yang memiliki efek pada bagian yang diperoleh;
• sifat kualitatif dari bumi, yang mempengaruhi penggunaan dan biaya;
• Data lain yang bisa dengan cara apapun mengubah keputusan pembeli untuk membeli.

Hak atas tanah mungkin terbatas untuk pembentukan di tingkat regional, persyaratan khusus untuk penggunaan dan modus manajemen dan dikaitkan dengan perlindungan hewan dan dunia tumbuhan, konservasi tanah, habitat spesies langka hewan atau burung, migrasi alami rute dan sebagainya.

Pemilik tanah mungkin tidak tahu tentang semua pembatasan, tapi harus menentukan dalam kontrak adalah mereka yang dikenal.

1.2. Mentransfer tanah.

Berdasarkan ketentuan ini mengacu pada tindakan penjual sebenarnya dan hukum selama pengenalan pembeli kepemilikan tanah. Dan berarti tidak arti harfiah dari "pemberian" dan yang tertanam dalam kata adalah hukum.

Menurut ayat 1 Pasal 224 dari Kode Sipil, item apapun dianggap akan diberikan setelah masuk langsung menjadi milik pembeli. Yang terakhir ini dapat dinyatakan sebagai bagian dari properti rilis penjual atau penghentian pertanian.

Kewajiban untuk transfer dibuat dalam bentuk dokumen khusus - tindakan transfer dan penerimaan ditandatangani oleh para pihak kontraktor dan hanya kemudian dianggap terpenuhi.

2. hak dasar penjual adalah kemampuan untuk meminta pembayaran tepat waktu tanah di bawah persyaratan kontrak penjualan. Jika properti yang terasing otoritas eksekutif, ia dapat:

• memantau keamanan dan penggunaan situs;
• membutuhkan tujuan penggunaan properti, serta pemenuhan kewajiban lainnya pada penggunaan wilayah.

Hak dan kewajiban pembeli plot tanah

Ketentuan pada tindakan dan kemampuan pembeli, sebagai suatu peraturan, mirip berkaitan dengan penjual. Selain itu, yang terakhir mungkin tidak dapat melakukan tugas mereka tanpa tindakan yang sesuai pembeli. Umumnya mereka dapat dibagi menjadi 2 kelompok:

1. kewajiban dasar.

1.1. nilai tunai tanah dalam jumlah, persyaratan dan prosedur yang ditetapkan oleh kontrak penjualan. Sebagai aturan, hasil ini dalam transfer dana ke rekening di urutan pembayaran penuh.

1.2. Tindakan yang ditujukan untuk adopsi tanah dalam kepemilikan sebenarnya dari tanah dan membuat tindakan penerimaan dan transmisi.

Jumlah tanggung jawab tambahan ditugaskan untuk pembeli, cukup besar dan biasanya mencakup perjanjian untuk membayar pajak tanah tidak dari tanggal perubahan pemilik tanah di catatan otoritas pajak, dan dari tanggal kesimpulan dari kontrak penjualan atau awal penggunaan yang sebenarnya dari objek. Hal ini, sebagai aturan, wajib melaksanakan dan membayar untuk pendaftaran pengalihan hak atas tanah pada organ Register Rusia.

Jika obyek dijual oleh pemilik bertindak sebagai otoritas, tanggung jawab lain dapat ditransfer ke pembeli, termasuk:

• perawatan perangkat lunak dan peningkatan wilayah yang berdekatan, dan akses jalan;
• persyaratan dan prosedur untuk pengembangan areal penanaman;
• menjamin akses bebas dari perwakilan badan-badan negara di daerah untuk keperluan pertanian-verifikasi;
• pelestarian survei, spidol survei;
• satu set tertentu dan waktu kegiatan untuk melindungi dan memperbaiki kondisi tanah.

2. Hal utama pembeli yang tepat memenuhi kewajiban penjual dan membutuhkan transfer tepat waktu dari sebidang tanah dengan kelancaran pelaksanaan kekuasaan mereka dari pemilik:

• konstruksi bangunan dan struktur untuk keperluan pertanian;
• digunakan untuk tujuan mereka sendiri umum mineral, air tanah dan badan air tertutup;
• irigasi, drainase, reklamasi tanah, kolam perangkat (kolam dan tambang disiram).

Kontrak pembebasan lahan tidak mengikat dan dibentuk oleh aturan umum tentang penjualan real estat. Tapi itu tidak dilarang untuk menggunakan yang sudah ada sebelumnya instrumen, bentuk kontrak. Sebagai contoh, urutan RF Roskomzema 1-16 / 770 dari 1993/02/06 telah disetujui kontrak sampel untuk penjualan tanah pertanian. Saat ini, dokumen ini batal, tetapi bisa menjadi referensi untuk transaksi di pemindahtanganan tanah.

ketentuan tidak valid dari kontrak penjualan

Ayat 2 Pasal 37 dari RF Tanah Kode mencantumkan kondisi di mana penjualan tanah pertanian akan valid:

1. Hak penjual atau orang lain untuk menebus properti kembali di akan, atau dalam keadaan apapun. Kehadiran ketentuan tersebut adalah bertentangan dengan esensi dari properti.
2. pembatasan baru pemilik (acquirer) untuk kemungkinan perintah lebih lanjut diperoleh properti. Misalnya, larangan hipotek, menanam tanaman tertentu, leasing dan sebagainya.
3. Penjual pembebasan tanah dari kewajiban bila klaim dan klaim atas tanah oleh pihak ketiga atau otoritas publik. kewajiban untuk mengkompensasi pembeli untuk kerusakan atau penarikan hambatan untuk menggunakan tanah yang diberikan oleh Pasal 461 dari Kode Sipil.
4. Deskripsi tindakan pemilik masa depan, dengan cara apapun berhubungan dengan perubahan kategori tanah atau menggunakannya untuk tujuan lain, yaitu tidak untuk pertanian.

Pembentukan pembatasan ini memiliki arti dan efektivitas tertentu. Misalnya, terima kasih kepada mereka kecuali bila di bawah kedok penjualan adalah kontrak janji. Tergantung pada tingkat dan ruang lingkup dimasukkan dalam perjanjian, penjualan tanah pertanian mungkin tidak berlaku di sebagian atau seluruhnya.

Cara untuk masuk ke dalam kontrak penjualan

Dengan mempertimbangkan kepemilikan dan struktur subjek mengidentifikasi prosedur berikut untuk penjualan lahan pertanian:

1. Akuisisi lahan pribadi untuk membeli dan menjual aturan serbaguna yang disediakan § 7 dari Bab 30 dari Kode Sipil, Pasal 30 dan 38 dari RF Tanah Code, Pasal 8 Undang-undang Federal № 101-FZ.
2. akuisisi situs melalui tender (atau lelang). Biasanya prosedur ini dilakukan pada transfer plot kepemilikan publik. aturan terpisah membangun penjualan tertentu lahan pertanian melalui lelang, yang absen, dan norma-norma UU omset mengacu pada ketentuan standar Pasal 38-38,1 dari RF LC.
3. Situs akuisisi penyewa. Dengan metode ini pembelian adalah kepemilikan sangat penting. Jika penjualan tunduk pada bagian khusus, transaksi berlangsung pada aturan universal. Tapi membeli tanah disewa dari negara atau wilayah, sebagai berikut dari ayat 4 Pasal 10 UU omset, adalah mungkin dengan cara yang menguntungkan, tetapi hanya karena tidak adanya peraturan yang berlaku yang dikeluarkan oleh otoritas negara atau kota untuk menyediakan lahan di sewa.

Prinsip kebebasan kontrak berlaku, khususnya, dan dalam perjalanan ke kesimpulan, yang memungkinkan untuk membuang tanah tidak hanya untuk aturan universal, tetapi melalui lelang tanah pribadi (lelang). Ketentuan Hukum pada omset tidak mengizinkan, mewajibkan mematuhi kewajiban dalam otoritas pemberitahuan subjek niat untuk menjual tanah.